Fédération nationale de l'immobilier

Bien choisir sa résidence principale dans le bassin Franco-Genevois

Bien choisir sa résidence principale dans le bassin Franco-Genevois

20/09/2017

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Bien choisir sa résidence principale dans le bassin Franco-Genevois

 

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Si l’accession à la propriété est la préoccupation n°1 des français, elle est également très forte en Savoie Mont-Blanc, et notamment sur le territoire frontalier avec la Suisse. Etat des lieux du marché, profil des acquéreurs et analyse des prix grâce à notre Observatoire SÉVERINA.

Grégory Monod, secrétaire de la FNAIM Savoie Mont-Blanc et promoteur immobilier (Sogimm), nous apporte son éclairage sur le marché franco-genevois.

 

 

«Sur le Grand Genevois (Pays de Gex, sud Genevois,  Annemasse  et Chablais),  le marché est assez stable, avec une demande supérieure à l’offre. Le nombre de réservations dans le neuf a nettement augmenté de l’ordre de 25% - entre avril 2015-16 et avril 2016-17. D’une manière générale, le marché est plus dynamique, avec des délais d’écoulement à la baisse : 13 mois à ce jour, contre 16 en avril 2016.

Les prix sont quant à eux en légère hausse. Alors que les taux d’intérêt ont tendance à augmenter, le primo-accédant est toujours présent sur le 1er trimestre 2017. Cette année devrait par conséquent être plutôt positive. »

 

Qu’en est-il de l’intérêt  des investisseurs  pour ce marché franco-genevois ? A-t-il  un  impact sur les prix ?

« Les investisseurs représentent à peu près 40% des acquéreurs, alors que nous étions au-dessus de 50% du temps de la loi Scellier. Le prix du marché du libre étant quand même beaucoup plus élevé que le prix du Pinel plafonné, l’investisseur cherchant une défiscalisation n’a donc pas forcément intérêt à le faire  du point  de vue de la rentabilité. Nous avons ainsi une clientèle d’investisseurs limitée, ce qui est assez bon signe, parce que nous logeons plutôt des résidents principaux.

Si cette présence des investisseurs ne fait pas augmenter les prix de vente, c’est que le marché est ce qu’il est parce qu’il y a des frontaliers. Cela entraîne une forte demande en logements, les frontaliers recherchant une location dans un premier temps, puis, une fois installés dans la région, ils cherchent à acquérir un bien. »

 

En tant que promoteur immobilier, vous terminez la commercialisation d’un programme neuf à Saint-Julien en Genevois. Quel est le profil de vos acquéreurs ?

« Si 89% de nos acquéreurs sont français et 11% de nationalité suisse, 65% sont des propriétaires occupants. Il s’agit donc plutôt de résidences principales, ce qui correspond  bien aux tendances du marché. 55% sont des CSP+ et 25% des retraités. Le prix moyen au m2 pour ce programme (Eléman) est de 4700 €, un prix assez haut pour le Genevois. »

 

Quels sont les avantages et les inconvénients  du neuf par rapport à l’ancien  ?

« Le neuf, tout comme les résidences récentes, répondent aux standards et aux demandes actuelles : de grandes terrasses, des espaces extérieurs agréables à  vivre  et  surtout  de belles pièces de vie. Les acquéreurs viennent davantage vers le neuf aujourd’hui parce qu’ils ont également des attentes en termes de performances et de qualité énergétique, ce qui est plus difficile à trouver dans l’existant. Dans un logement neuf, pas de travaux à prévoir pour répondre aux normes.

Le seul inconvénient du neuf, ce sont les délais d’attente qui peuvent aller jusqu’à plus de 2 ans.

Quand on regarde les statistiques du Grand Genevois, le marché du neuf n’est finalement pas beaucoup plus élevé que l’ancien. Le prix moyen au m2 aujourd’hui est d’environ 4250 euros en prix de vente, 3700 € sur la partie Annemasse agglomération, 4000 € sur le Chablais, 4200 € à Saint-Julien ; le Pays de Gex reste quant à lui assez cher, autour des 5000 € le m2. »

 

Le principal atout de l’ancien est d’être au cœur des villes et proche des commodités. Qu’en est-il à Saint-Julien ?

« Effectivement, les derniers programmes proposés à Saint-Julien sont un peu excentrés, près du lycée Madame de Staël ou de l’hôpital ; Sogimm a eu la chance de construire en plein centre, juste derrière la sous-préfecture. Les résidents qui arrivent dans une ville comme Saint-Julien veulent pouvoir faire leurs courses    à pied et les logements existants permettent davantage de remplir ce  critère.

Il en est de même pour les transports en commun. Notre programme se situe à 50 mètres du futur tramway qui reliera la gare de Saint- Julien au centre de Genève, à l’horizon de 3 ou 4 ans. Cela constitue un critère important pour les acquéreurs travaillant en Suisse, mais aussi pour ceux souhaitant sortir le soir à Genève. »