Fédération nationale de l'immobilier

Zoom sur l'immobilier à Megève

Zoom sur l'immobilier à Megève

12/02/2019

L’annus horribili 2017 n’est plus qu’un lointain souvenir pour la station renommée comptant une clientèle française et étrangère qui se renouvelle. Nouveaux programmes et prix en hausse en perspective…

Zoom sur l'immobilier à Megève

Un marché de résidences secondaires qui renaît de ses cendres

 

20%... L’année 2018 enregistre une hausse des transactions immobilières de 20% par rapport à l’année précédente ! Il faut dire que 2017, marquée par les élections présidentielles et le manque d’enneigement, n’a pas été un long fleuve tranquille. Les acheteurs français comme étrangers, craignant un second tour Marine Le Pen contre Jean-Luc Mélenchon, ont bloqué leurs affaires un peu partout sur le territoire national. De même, les périodes post-électorales donnent généralement lieu aux plus vives inquiétudes concernant les mesures fiscales à venir, freinant encore un peu plus les projets. Megève n’a pas dérogé à la règle. Mais à la fin 2017, passé cette période en berne un peu spéciale, la neige est arrivée en masse et les gens ont enfin été rassurés. Le flux s’est alors élevé et est resté régulier toute l’année 2018.

 

La résidence secondaire, un achat très psychologique

 

« Nous avons souffert en 2017. Les clients, beaucoup moins rationnels sur ce marché que sur celui des résidences principales, se caractérisent plutôt par une propension à céder aux achats "coups de cœur" ; cette année-là, ils se sont abstenus ou ont acheté en altitude pour être certains de trouver la neige », affirme Emmanuel Boan chez Boan Immobilier à Megève. Pour ce professionnel, la clientèle anglaise reste, au-delà des bars/restaurants et du shopping, très orientée ski. « Ils ne viennent pas à la montagne pour faire les boutiques, si bien qu’en 2017 nous n’avons pas réalisé une seule vente avec eux. Depuis début 2018, nous avons enregistré plus d’une dizaine de transactions avec des ressortissants d’outre-Manche », retrace celui qui travaille généralement pour 50% avec des Français, pour 25% avec des Suisses et pour 15% avec des Anglais.

Megève reste un cas particulier parce que la station compte une vraie clientèle de résidences secondaires, contrairement à d’autres stations où les acquéreurs sont avant tout des investisseurs en quête  de bons placements, de rendements et de possibilités de revente. « C’est un peu le cas ici pour les Anglais mais pas pour les Suisses ou les Français qui gardent longtemps les biens et qui les mettent très peu en location ; 330 transactions ont été comptabilisées à Megève en un an. Avec 10 000 logements, la station affiche un turnover faible de 3.3% », ajoute celui qui engrange tout de même au sein de son agence une augmentation de 25% des transactions en 2018. D’après l’expert local, « si les Français revendent, c’est généralement pour acquérir de plus grands biens dans le coin. Suite au décès des parents, les enfants franchissent le pas du rachat. Il y a un renouvellement interne dans la station ».

 

Un territoire qui a de la ressource

 

Dans ce bourg renommé, situé entre le massif du Giffre, la chaîne des Aravis et le massif du Beaufortain, les appartements de deux ou trois chambres voire les chalets ont la cote auprès des acheteurs, du moment que ces biens se situent dans une fourchette de prix variant de 600 000 à 2 500 000 euros. Bien évidemment, les Barnes ou John Taylor s’occupent d’un tout autre type de biens mais ceux-ci constituent des exceptions.

« L’année dernière, le prix médian a atteint les 7 600 euros au mètre carré. Il sera plus élevé de 10% cette année », annonce Emmanuel Boan qui se veut optimiste grâce au bassin de population conséquent aux alentours, assurant un vrai tourisme de proximité. « Genève, les bords du lac, Lyon, Annecy, Grenoble, Turin et Milan… représentent un gros potentiel d’acheteurs. C’est un avantage conséquent par rapport à des stations de Tarentaise par exemple, où les gens cherchent surtout à acheter pour relouer en profitant des montages juridiques et fiscaux les plus avantageux ».

 

Des décisions pour répondre à la nouvelle demande

 

Encore faut-il être en capacité de répondre à cette embellie. A cause de l’ancien plan d’occupation des sols, peu de terrains ont été proposés à la vente depuis 20 ans et les nouveaux programmes immobiliers ont été rares. La loi Alur et le nouveau PLU ont ouvert un nouveau champ des possibles. De nouveaux permis de construire ont été déposés pour des biens en copropriété. « Nous avons calculé que 300 appartements neufs supplémentaires vont être proposés à la vente dans les deux prochaines années, soit 2 000 lits de plus sur une station de 40 000 lits (+5%). Le mouvement a déjà commencé, sept ou huit vont être mis sur le marché cet hiver », observe Emmanuel Boan. Une nouvelle d’autant plus réjouissante que, de l’avis de tous les professionnels de la région, le neuf attire un nouveau type de clientèle qui ne recherche que les derniers standards en matière d’accessibilité et d’isolation.De plus, ce foisonnement va faire remonter les prix.

« Quand il n’y a pas de vente, ce sont les appartements en revente qui créent le prix référence. Or, celui-ci est minoré pour laisser une part aux travaux. Avec du neuf, la situation est radicalement différente », explicite Emmanuel Boan. La pierre reste un placement de choix en période d’incertitude et si le marché secondaire a souffert en 2017 pendant que celui des résidences principales explosait dans le reste du pays, la situation est en train de s’inverser. Les clients ne sont pas les mêmes.

L’horizon semble donc se dégager pour cette station que la famille Rothschild a choisie comme lieu de villégiature dès les années 1910. Elle entre à nouveau dans une période de dynamisme qui ne se traduit d’ailleurs pas forcément par un accroissement de la circulation et une congestion. « Contrairement à certains hivers passés, les places de stationnement libres existent encore. Les gens prennent moins la voiture pour venir que précédemment. Il y a quelques années, chaque membre d’une famille genevoise – parent comme enfant - se rendait ici avec son propre voiture. C’est moins vrai aujourd’hui », prend en exemple Emmanuel Boan. Si une certaine effervescence immobilière est de retour, elle est moins visible que par le passé. Les gens cherchent à être proches du village pour pouvoir se rendre dans n’importe quel endroit à pied. Et pour les skieurs invétérés qui s’installent au plus près des pistes, il reste le skibus pour se rendre au centre…

 

Extrait de l'article paru dans Surface Privée au mois de Janvier 2019