EN 2024, POUR LA TROISIÈME ANNÉE CONSÉCUTIVE, LES VOLUMES DE VENTE SONT EN BAISSE, AVEC DES PRIX QUI SE TASSENT. MOROSE, EN PARTICULIER DANS LE NEUF, LE MARCHÉ SE RACCROCHE À QUELQUES SIGNAUX POSITIFS.
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LAURENT GANNAZ
article publié le : 2 mai 2025
La Fnaim Savoie Mont-Blanc (Ain, Savoie et Haute-Savoie) constate une chute des volumes de l’ordre de -15% sur 12 mois glissants à fin octobre 2024, soit 28 033 logements vendus (12 850 en Haute-Savoie et 8 056 en Savoie), contre 32 996 en 2023 (14 360 en 74 et 8 837 en 73). Une analyse partagée par les Notaires des Savoie qui distinguent une baisse de -9,2 % en Savoie et de -12% en Haute-Savoie (chiffres du 25 mars 2025). Ici, les causes conjoncturelles (incertitude politique, hausse des taux et désolvabilisation des acquéreurs, fin du dispositif Pinel, etc.), corrélées avec les exigences normatives haussières (DPE, RE2020, loi Zan, etc.), se cumulent aux spécificités locales (manque de foncier, PLU contraignants, etc.) pour plomber les transactions. « Le marché est en grande difficulté, constate Sébastien Cartier, président de la Fnaim Savoie Mont-Blanc. Dans le neuf, nous constatons des reculs de réservation très importants ».
INFLEXION DES PRIX
Pourtant, malgré un effet ciseau entre l’offre, rare, et la demande, forte, les prix ne s’effondrent pas. « L’inflexion des prix reste très légère », confirme Sébastien Cartier. Toujours selon les notaires, en Haute-Savoie, le mètre carré des appartements anciens se maintient même à 4 290 € (+1,6 %). En Savoie, Bérengère Servat, présidente adjointe de la Fnaim, évoque « une baisse des prix de vente à la marge, de 1 à 2 % maximum selon les projets » … baisse relative que les notaires estiment, sur ce même départe[1]ment, à -1,5 % pour les appartements anciens et à -3,2 % pour les appartements neufs. Ces chiffres font à peine valeur de correction comparés à une augmentation respective de +21,4 % et +17,5 % (chiffres Fnaim) sur les cinq dernières années. Annecy se place encore en tête avec 1 578 logements vendus en 2024 à 5 222 €/m² en moyenne, devant Aix-les-Bains (633 logements à 4 208 €), Thonon-les-Bains (626 à 3 808 €) et Annemasse (581 à 3 433 €), selon la Fnaim. « Dans le Grand Annecy, la demande est forte car nous sommes sur un secteur frontalier. Et puis, il y a aussi des Suisses qui accèdent à la propriété et des investisseurs étrangers », rappelle Sébastien Cartier. Cette attractivité vient fortement peser sur le marché en excluant un certain nombre de locaux. « Désormais, il n’y a rien à louer, poursuit-il. Dès qu’un logement se libère, il se loue dans la foulée, parfois à des prix totalement hors sol ». Les loyers restent au global stables (11,9 €/m2 en moyenne à Aix et Chambéry, 14,4 €/m2 à Annecy et 13,6 €/m2 sur le Léman et le Genevois français).
INQUIÉTUDE DANS LE NEUF
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui s’alarme de la crise du logement collectif neuf, pointe sur le Grand Annecy une chute vertigineuse des mises en vente de 64 % et des réservations de 54 %, assortie d’une forte augmentation de la durée d’écoulement ! Corollaire inquiétant : une production des logements sociaux en berne, malgré 36 665 demandeurs en Haute-Savoie ! Vincent Davy, président de la FPI Alpes, tance « l’instabilité gouvernementale », « la disparition des investisseurs privés » ainsi que « la hausse continue des coûts de construction ». Mais il y a aussi le contexte local : « La Haute Savoie est le seul département français contraint de produire et de vendre le logement social à un prix plafonné non révisé depuis plus de douze ans ; de fait, à un prix plus bas que son prix de revient. Et la réinterprétation du PLU en vigueur devenant systématique, cela nous amène de plus en plus à renoncer à nos projets ». Dans cet environnement, et alors que le manque de constructions actuel impactera le marché en différé, Vincent Davy prédit « une année 2025 aussi mauvaise que 2024 ». Malgré ces inquiétudes, les professionnels se raccrochent à quelques signaux positifs. L’inflation semble se stabiliser, tout comme les taux d’emprunt, autour des 3 %, tandis que le PTZ a été restauré. Enfin, du côté de la Savoie, Bérengère Servat observe « un retour des vendeurs » et « un peu plus de demandes depuis le dernier quadrimestre »
Immobilier en station : la prime à l’altitude
L’IMMOBILIER DE LOISIRS EN MONTAGNE CONSERVE SA DYNAMIQUE, PORTÉE PAR L’ATTRAIT TOURISTIQUE DE LA DESTINATION. LES BIENS SITUÉS DANS LES STATIONS AU-DELÀ DE 1600 MÈTRES ONT LE VENT EN POUPE, EN DÉPIT DE L’ENVOLÉE DES PRIX DEPUIS DIX ANS.
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SOPHIE CHANARON
Dans son étude annuelle sur l’immobilier en montagne, qui analyse l’évolution des prix sur un an dans 370 stations de ski françaises au 1 er novembre, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) constate qu’ils ont baissé de 3 % sur les 18 derniers mois, après un bond de 28 % entre juillet 2020 et avril 2023. Dans les Alpes du Nord, et a fortiori en Savoie Mont Blanc, ils restent globalement stables (+0,2 %). Cette stabilité masque néanmoins de fortes disparités selon les secteurs géographiques. Pour Me Barbieri, président de la Chambre interdépartementale des notaires de Savoie et Haute-Savoie, des corrections tarifaires de l’ordre de 2 % sont bien intervenues en 2024 sur ce marché de niche, à rebours des tendances nationales. « Mais sur cinq ans, les prix ont augmenté de 20 % dans certaines zones », pointe le notaire de Chamonix, à l’appui de la dernière livraison de l’Observatoire immobilier des notaires (ADNOV). En 2024, en Tarentaise et dans les 3 Vallées, le prix médian au mètre carré dans l’ancien a grimpé respectivement de 8,5 % (6 240 €) et de 8,3 % (9 360 €). En Haute-Savoie, s’il s’est rétracté de 7 % dans les Aravis, il s’est stabilisé dans le Grand Massif (4 850 €) et les Alpes du Léman (2 720 €), mais s’est encore accru de 3,8 % sur le secteur Mont-Blanc (7 010 €).
ALTITUDE ET PRIX CORRÉLÉS
La chambre des notaires et la Fnaim Savoie Mont-Blanc font le même constat : les stations de haute altitude se révèlent particulièrement attractives auprès des acquéreurs. « Il y a une forte demande dans les grandes stations internationales, en particulier dans les 3 Vallées et en Haute Tarentaise », acquiesce Morgan Bientz, DG du promoteur Alpine Collection, pour qui le succès de la précommercialisation du premier bâtiment de l’opération immobilière Génésis à Tignes – 20 000 m² à aménager d’ici à 2028 au Lavachet – illustre ce phénomène. Si pendant la période post-Covid, les villages de charme et stations situés en dessous de 1500 mètres d’altitude étaient plébiscités, cet engouement n’a plus cours. « Les stations de haute altitude et les stations moyennes reliées à un grand domaine attirent les acheteurs, motivés par la garantie neige, dans un contexte de réchauffement climatique et d’enneigement de plus en plus aléatoire », témoigne Bérangère Servat, présidente adjointe de la Fnaim Savoie Mont-Blanc.
D’autres critères influent sur la décision d’acquérir un pied-à-terre à la montagne, comme la diversité des activités hiver et été, soulignent les professionnels, mais l’accès à la neige reste primordial pour cet achat plaisir. Selon la Fnaim, depuis dix ans, les prix dans les stations implantées au-delà de 1600 mètres d’altitude ont grimpé de 40 %, contre “seulement” 20 % pour celles situées en deçà de 1500 mètres. Cette tendance, valable dans tous les massifs français, est encore plus prégnante dans les Alpes du Nord, et donc dans les Savoie, territoires qui cumulent nombre de stations d’altitude et grands domaines skiables.
DES PRIX RÉSISTANTS
En 2024, Val d’Isère conserve la tête du classement des stations les plus chères de France. Selon le site Se loger, spécialiste de l’immobilier en France, le prix au mètre carré y est plus élevé qu’à Paris (15 384 €/m² en moyenne contre 9 282 €/m² dans la capitale). Comme l’an dernier, Courchevel (12 785 €/m²) et Méribel (12 336 €/m²) complètent ce podium. Entretenus par la fréquentation touristique record des sommets, le manque de biens adaptés aux standards actuels de l’hospitalité, la rareté du foncier et des acheteurs aisés, les prix de l’immobilier en station, bien supérieurs à la moyenne nationale (2 931 €/m²), résistent même au défi colossal de la rénovation énergétique. La Fnaim rappelle que le parc d’hébergements des stations tricolores, datant majoritairement d’avant 1974, est aujourd’hui vétuste et peu performant sur le plan énergétique. « Les mauvais DPE des passoires thermiques peuvent constituer un argument de négociation pour les acheteurs, mais pour l’instant, cela n’infléchit pas le marché à la baisse dans les Big Five* », estime Me Barbieri. Il y a même fort à parier qu’ils renchérissent plutôt la valeur des biens mieux notés à l’approche de 2034 et l’obligation d’afficher alors un DPE entre A et D, sous peine d’être exclu du parc locatif. *Val d’Isère, Courchevel, Meribel, Megève et Chamonix
