Acheter ou louer un bien immobilier en zone de montagne, en Savoie, en Haute-Savoie ou dans l’Ain, suppose de bien connaître les risques naturels liés au territoire : avalanches, mouvements de terrain, crues torrentielles, radon ou encore sismicité.
Ces risques, bien que connus localement, sont souvent mal anticipés lors des transactions. Pourtant, la loi impose des obligations précises d’information aux vendeurs et bailleurs. Et pour les acquéreurs ou locataires, quelques réflexes simples permettent de sécuriser leur projet.
Cet article vous guide pas à pas : obligations légales, outils de consultation, conseils de vigilance et rôle des professionnels de l’immobilier.
ERP et IAL : obligations d’information du vendeur ou bailleur
Lors de toute vente ou mise en location, le propriétaire doit fournir à l’acquéreur ou au locataire :
- un État des Risques et Pollutions (ERP),
- une Information sur les risques majeurs (IAL).
Ces documents doivent mentionner les risques :
- naturels (inondations, avalanches, séismes…),
- technologiques (industries classées),
- miniers, ou liés au radon.
Qui doit les fournir et quand ?
L’ERP et l’IAL sont à fournir dès l’annonce immobilière, puis annexés :
- au compromis de vente (ou à l’acte),
- ou au bail de location.
Ils doivent être datés de moins de 6 mois à la signature du contrat.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité de la vente ou du bail, ou des sanctions financières en cas de litige.
Comprendre les PPRN en montagne : des risques bien spécifiques
Nos territoires alpins sont couverts par des Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN), établis par les préfectures de Savoie et de Haute-Savoie.
Ils identifient des zones à risque (rouge, bleu, blanche) pour :
- les avalanches,
- les crues torrentielles ou laves torrentielles (Arly, Giffre, Isère, etc.),
- les mouvements de terrain (glissements, éboulements),
- la sismicité (aléa moyen à fort dans plusieurs communes),
- la présence de radon, un gaz naturel radioactif.
Ces risques peuvent restreindre l’usage d’un bien, voire interdire certaines constructions ou rénovations.
Les cartes PPR sont disponibles auprès des préfectures de Savoie (73) et Haute-Savoie (74), ou sur le site georisques.gouv.fr.
Quels impacts sur votre projet immobilier ?
Sur l’usage du bien
Un bien situé en zone rouge PPR peut :
- interdire une extension ou une reconstruction,
- exiger des travaux de sécurisation,
- limiter certains aménagements (terrasses, parkings…).
Les règlements des PPRN sont opposables, y compris en cas de simple changement de destination (résidence principale vers location touristique, par exemple).
Sur l’assurance
Un bien en zone à risque reste assurable, mais l’assureur doit en être informé. L’assurance multirisque habitation inclut la garantie catastrophes naturelles, mais elle ne couvre que si un arrêté préfectoral est publié. En cas d’oubli ou de mauvaise déclaration, la prise en charge peut être refusée
Comment consulter les cartes de risques ?
La plateforme Géorisques permet à tout public de :
- localiser un bien par adresse,
- consulter les zonages à risque (PPRN, sismicité, radon…),
- télécharger l’ERP à jour.
Pour consulter un bien, rendez-vous sur www.georisques.gouv.fr.
Les plans communaux de sauvegarde, les documents d’urbanisme et les arrêtés de catastrophes naturelles sont également disponibles en mairie.
Les agences immobilières FNAIM en Savoie Mont Blanc utilisent systématiquement ces outils pour sécuriser les dossiers de vente ou de location.
Clause modèle et check-list pour compromis ou bail
Exemple de clause à insérer :
« Le vendeur reconnaît avoir remis à l’acquéreur l’État des Risques et Pollutions (ERP) daté de moins de six mois, établi selon les informations transmises par les autorités compétentes. L’acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance avant la signature du présent compromis. »
Cette clause peut être adaptée pour la location. L’ERP doit obligatoirement être annexé au bail.
Check-list de sécurité avant la signature :
- Le bien est-il situé en zone à risque ?
- L’ERP est-il à jour (moins de 6 mois) ?
- Le bailleur/vendeur a-t-il fourni tous les documents (diagnostics techniques inclus) ?
- Les restrictions d’usage liées aux PPRN sont-elles connues ?
- L’assurance tient-elle compte des risques identifiés ?
- En copropriété : le règlement autorise-t-il les usages envisagés ?
L’importance d’un professionnel FNAIM pour sécuriser votre achat ou location en montagne
Acheter ou louer en montagne, c’est plus qu’un projet immobilier : c’est un engagement à long terme dans un environnement sensible.
Les agences FNAIM Savoie Mont Blanc, expertes du territoire, sont formées aux risques spécifiques liés à la montagne et maîtrisent les obligations légales :
- Vérification systématique des zones PPRN et des cartes de risques,
- Intégration rigoureuse des documents dans le compromis ou le bail,
- Conseil sur les impacts techniques et juridiques d’un bien en zone à risque,
- Accompagnement dans la relation avec les assureurs et les notaires.
Leur rôle est essentiel pour protéger les intérêts des acquéreurs et des locataires, tout en assurant une parfaite conformité légale de la transaction.
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