Fédération nationale de l'immobilier

Zoom sur l'immobilier en haute Maurienne Vanoise

Zoom sur l'immobilier en haute Maurienne Vanoise

12/02/2019

La propension des acteurs à travailler de concert, la demande croissante pour des studios ou grandes superficies en résidence de tourisme, les programmes de construction qui y répondent… Tout bouge dans les villages aux toits de lauzes.

Zoom sur l'immobilier en haute Maurienne Vanoise

Spécialisation et complémentarité des villages

Chaque station a sa spécificité dans la Haute Maurienne Vanoise, où le prix de vente moyen est d’environ 3 200 euros le mètre carré. Le ski alpin pour Val Cenis qui a rénové son parc et amélioré son domaine, le ski nordique pour Bessans et le ski hors-piste pour Bonneval sur Arc, classé parmi les plus beaux villages de France.

L’optimisme immobilier est de mise pour un territoire dont la tendance haussière des prix et du nombre de ventes, débutée en 2017, se confirme en 2018. Mais la reprise de confiance dans l’économie et les taux bas ne sont pas les seules explications…

Tir groupé plus cohérent

La notoriété de la vallée, travaillée par les organismes du secteur, s’est indéniablement améliorée. « C’est peut-être une particularité du territoire mais tous les acteurs s’assoient autour d’une même table. Nous ne présentons au grand public qu’un seul office de tourisme qui met ainsi en avant les points forts de chaque village et souligne les complémentarités », se réjouit Sylvain Nurit, directeur général de Montagne Immobilier. Une réaction saine face à des difficultés passées.Car si la tendance des prix est aujourd’hui des plus positives, la Haute-Maurienne a connu dans l’ensemble une certaine régularisation. « Les vendeurs ont revu leurs attentes à la baisse de façon à être en phase avec nos préconisations et le marché », se souvient l’expert local.

De leur côté, les acquéreurs, devenus plus "raisonnables", ont moins acheté sur un coup de cœur et analysé leur projet d'achat en tenant compte des coûts directs - prix d'acquisition, frais notariés, intérêts d'emprunt - mais également des coûts indirects récurrents - charges de copropriété, taxes...-.

Retour des petites surfaces, négociation réduite pour les plus grandes

Bien que les investisseurs, français et étrangers, se fassent plus rares, un regain d'intérêt se fait sentir pour les petites superficies type "studio" existants, longtemps restés en désamour car n'étant plus en phase avec les critères de confort actuels. « Leur prix de revente désormais relativement faible - plutôt entre 30 000 et 40 000 euros selon la superficie, l'état et l'exposition -, les revenus qu’ils génèrent en location saisonnière et leurs charges généralement assez faibles induisent un rendement au final intéressant.

La pénurie de logement pour les travailleurs saisonniers encourage également les investisseurs à l'achat de ces petites superficies, la difficulté pour trouver un locataire étant très faible », constate Sylvain Nurit. Mais la demande actuelle des acquéreurs se porte majoritairement sur des appartements avec deux à trois chambres. Le taux de négociation reste contenu entre 0 et 5% sur les biens pour lesquels les vendeurs, sur les préconisations des professionnels, ont aligné le prix de vente sur le marché local. Le délai pour trouver un acquéreur peut être réduit à moins d'un mois - un appartement T3 a été réservé sur Bessans à 310 000 euros sans négociation en une quinzaine de jours.

En revanche, les négociations sur les appartements proposés au-dessus du prix du marché peuvent atteindre un taux de 17% et le délai pour trouver acquéreur peut s’allonger dans certains cas à deux ans... A noter que le marché de l'existant regagne en vigueur et que la grande majorité des clients acquéreurs n'envisage plus l'acquisition d'un bien sans en tirer des revenus de façon à couvrir les charges récurrentes à minima : un bon sens qui concourt indéniablement à "réchauffer" les lits touristiques.

Le regain d'intérêt pour l'achat d'une résidence secondaire se ressent plus particulièrement sur le marché de la revente d'appartements en résidence de tourisme (vente associée à l'obligation de reprise du bail commercial en cours) car, dans ce cadre, les futurs propriétaires bénéficient à la fois de charges contenues (tout ou partie acquittée par le gestionnaire dont la taxe d'habitation commuée en CFE ), de semaines d'occupation propriétaires et d'un revenu locatif avec une rentabilité fréquemment plus intéressante que celle, par exemple, d'un livret A. « Ces appartements trouvaient jusque-là un acquéreur avec difficulté en raison des contraintes imposées par la présence d'un bail commercial », ajoute Sylvain Nurit.

Généralement, les acheteurs sont proches de la retraite et se rendent dans les stations depuis des années, se posant la question de l’acquisition depuis longtemps. Ce sont aussi des projets familiaux. Ici, les transactions peuvent se réaliser via des professionnels ou de particulier à particulier. Mais les propriétaires de résidences secondaires ont tendance à s’attacher les services d’agences pour organiser les visites.

Nouveaux programmes en perspective

« Nous avons enregistré des constructions dans les années 2000 mais pas de dynamique touristique depuis, si ce ne sont quelques initiatives particulières. Nous devons désormais faire face au fait que certains lits ne sont plus dans le circuit touristique pour cause de défiscalisation ou parce qu’ils sont vieillissants », retrace Jérémy Tracq, maire de Bessans, vice-président de la communauté de commune Haute Maurienne Vanoise.

Dans le cadre de l’élaboration du nouveau PLU qui se conclura le 28 décembre par un arrêt du conseil municipal, un comité de pilotage élargi au-delà des simples élus prévoit de proposer 500 lits supplémentaires. « Ce genre de programme d’immobilier touristique s’élabore sur le long terme, il fallait donc obtenir un consensus global sur la nécessité de répondre à la demande croissante, au-delà de l’équipe municipale actuelle. Nous allons entrer dans la phase d’enquête publique pour cette construction touristique à l’aval des Conchettes », déclare le maire de Bessans.

Selon le premier édile, les anciennes constructions des années 2000 ont engendré un véritable dynamisme dans l’envie d’entreprendre, y compris dans le commerce. « Nous devons continuer de faciliter ce genre de projet sur le territoire pour faciliter le tourisme qui peut connaître des fluctuations selon les conditions d’enneigement. L’équilibre reste plus fragile que dans les stations de Tarentaise par exemple, mieux vaut mettre tous les atouts de notre côté ».

Extrait de l'article de Surface Privée de Janvier 2019