Gestion locative : « La proximité et la confiance restent essentielles »
Implantée à Pringy depuis plus de vingt-cinq ans, Charmilles IMMOBILIER, l’agence familiale de Jean-Christian Bozon a fait de la gestion locative l’un de ses métiers historiques. Dans un marché haut-savoyard particulièrement tendu, elle revendique une approche fondée sur la proximité, la connaissance du territoire et une relation de confiance durable avec propriétaires et locataires.
Complexification de la réglementation, performance énergétique, évolution des attentes, tension du marché locatif : en vingt-cinq ans, le métier de gestionnaire a profondément changé. Pour Jean-Christian Bozon, ces transformations renforcent justement la nécessité de l’accompagnement et du conseil.
Rencontre avec Jean-Christian Bozon, professionnel de l’immobilier à Pringy et adhérent de la FNAIM Savoie Mont Blanc.
Pouvez-vous nous présenter votre agence et la place qu’occupe la gestion locative dans votre activité ?
Nous sommes implantés à Pringy depuis 1998. Nous sommes une entreprise locale, familiale et à taille humaine, avec une dizaine de collaborateurs. Cette dimension est importante pour nous : nous avons suffisamment de compétences en interne pour exercer plusieurs métiers tout en conservant une véritable proximité avec nos clients.
Nous intervenons principalement en transaction et en gestion locative.
Cette dernière représente aujourd’hui un peu plus de la moitié de notre activité et constitue un métier historique de l’agence.
Son développement est le résultat d’un véritable choix stratégique. Nous sommes partis de zéro et avons constitué notre portefeuille progressivement, au rythme du développement de l’agence et de notre territoire.
Quelle valeur résume le mieux votre manière d’accompagner propriétaires et locataires ?
L’humain. Le mot est beaucoup utilisé, mais il correspond réellement à notre manière de travailler.
Nous cherchons à créer une relation fondée sur la confiance et le respect mutuel.
C’est ce qui permet de rendre un service de qualité, mais également de construire une relation sur le long terme.
Dans l’immobilier, certaines relations portent leurs fruits un an, trois ans ou même dix ans plus tard. Il faut accepter ce temps long et travailler constamment cette confiance.
Comment le métier de gestionnaire locatif a-t-il évolué en vingt-cinq ans ?
Il s’est considérablement complexifié.
Les réglementations techniques et juridiques se sont multipliées et les rapports locatifs sont devenus beaucoup plus encadrés. La performance énergétique a également pris une importance considérable. Le DPE, qui avait autrefois une vocation essentiellement informative, est aujourd’hui un élément déterminant de la mise en location.
Les bâtiments eux-mêmes sont devenus techniquement plus complexes. Cela nous impose de développer et d’actualiser continuellement nos compétences.
Nous constatons également, depuis plusieurs années, davantage d’inquiétude et d’exigence dans les relations avec le public. Le contexte économique, l’inflation, le coût de l’énergie et les différentes incertitudes ont contribué à renforcer les préoccupations des propriétaires comme des locataires. Cela demande encore davantage de pédagogie et d’accompagnement de la part de nos équipes.
Qu’attendent aujourd’hui les propriétaires qui vous confient leur logement ?
Deux choses essentielles : la tranquillité et, surtout, la sécurité.
Un propriétaire veut savoir que son contrat est sécurisé, que ses obligations de bailleur sont respectées et que son patrimoine est correctement géré. Il attend également que nous soyons capables de l’accompagner face à une réglementation devenue particulièrement complexe.
Notre rôle dépasse donc très largement l’encaissement des loyers ou la gestion administrative. Nous devons anticiper, conseiller et sécuriser la relation locative.
Comment décririez vous actuellement le marché locatif sur votre territoire ?
C’est un marché extrêmement tendu. La tension existait déjà auparavant, mais nous sommes aujourd’hui confrontés à une véritable pénurie d’offres.
Parallèlement, les propriétaires font face à une équation économique beaucoup plus difficile : les prix d’acquisition restent élevés, les coûts de construction et de rénovation ont fortement augmenté, la fiscalité pèse sur la rentabilité et les exigences liées notamment à la performance énergétique peuvent nécessiter des investissements supplémentaires.
Nous observons ainsi une perte d’appétence de certains propriétaires pour l’investissement locatif. Des clients historiques choisissent parfois de vendre plutôt que de continuer à louer, et nous voyons moins d’investisseurs venir nous présenter un logement nouvellement acquis pour le mettre en location.
C’est évidemment un sujet important pour le marché : moins il y a de logements proposés, plus la tension s’accentue pour les locataires.
Dans ce contexte, quel conseil donneriez-vous à quelqu’un qui souhaite investir pour louer ?
Il faut impérativement avoir une vision à long terme.
Les deux fondamentaux restent la qualité de l’emplacement et celle de l’immeuble. La rentabilité immédiate peut aujourd’hui sembler moins attractive qu’à certaines périodes, mais l’immobilier doit s’envisager dans la durée.
Il conserve notamment l’intérêt de l’effet de levier du crédit et reste un actif patrimonial qui accompagne généralement les évolutions économiques sur le long terme.
Une période plus complexe n’est donc pas nécessairement une période où il faut renoncer à investir. Elle impose surtout d’être beaucoup plus sélectif sur le bien, son emplacement et la cohérence économique du projet.
Comment accompagnez-vous les propriétaires face aux nouvelles contraintes réglementaires et énergétiques ?
Tout commence dès le premier rendez-vous.
Nous faisons le point sur leur projet, leur bien et leur situation, puis nous leur expliquons les différentes contraintes et les solutions possibles. La plupart des propriétaires sont aujourd’hui sensibilisés aux enjeux de rénovation et de performance énergétique.
Notre métier consiste ensuite à leur proposer une méthode. Cette méthode repose sur notre expérience, notre formation et notre connaissance du marché. Elle évolue au fil des réglementations et des situations que nous rencontrons.
Notre objectif reste toujours le même : sécuriser le propriétaire, préserver son patrimoine et rechercher la meilleure performance locative possible.
Quels résultats cette méthode vous permet-elle d’obtenir ?
Nous avons notamment un taux d’occupation supérieur à 99 % sur notre parc.
Cela suppose beaucoup d’anticipation. Nous sensibilisons par exemple les locataires à l’importance de restituer un logement correctement entretenu afin de pouvoir réduire au maximum la période entre deux locations.
Nous organisons également très rapidement les éventuels travaux nécessaires.
Nous entretenons par ailleurs des listes de candidats locataires que nous actualisons régulièrement.
Cela représente du travail, mais nous permet de bien connaître les personnes et leurs projets.
Nous ne souhaitons pas réduire le choix d’un locataire à un simple niveau de revenus. La fiabilité, le comportement et la qualité de la relation sont également importants.
C’est là que l’humain reprend toute sa place.
Cette dimension humaine se traduit-elle également par votre implication locale ?
Oui, très concrètement.
Nous sommes très impliqués dans la vie économique de Pringy et de son centre. Nous connaissons les commerces, les entreprises et les personnes qui y travaillent.
Nous sommes également situés à proximité de l’hôpital et sommes particulièrement attentifs aux demandes des personnes qui y travaillent, comme à celles des salariés des commerces et entreprises du secteur.
Cela participe à notre vision du métier : une agence immobilière fait partie d’un écosystème local. Les habitants, les commerçants, les entreprises, les propriétaires et les locataires ont besoin les uns des autres. Notre rôle est aussi de contribuer, à notre échelle, au bon fonctionnement de cet écosystème.
Pouvez-vous nous donner un exemple concret où votre accompagnement a fait la différence ?
Nous avons récemment accompagné un propriétaire qui possédait un très bel appartement, particulièrement bien situé et avec une vue sur le lac, mais qui n’avait pratiquement pas été rénové depuis une quarantaine d’années.
Comme le logement s’était toujours bien loué, le propriétaire ne voyait pas immédiatement l’intérêt d’engager des travaux.
Nous avons pris le temps de travailler avec lui sur l’ensemble du dossier : performance énergétique, évolution des standards de confort, rénovation de la salle de bains et de la cuisine, mise aux normes de certains équipements, mais aussi réflexion économique autour du projet.
Une fois les travaux réalisés, nous avons pu repositionner le logement en cohérence avec le marché et ses nouvelles prestations. Le propriétaire a pérennisé et valorisé son patrimoine tout en améliorant ses revenus, et le locataire bénéficie désormais d’un logement beaucoup plus confortable.
C’est exactement notre conception de la gestion locative : créer de la valeur sur le long terme plutôt que simplement administrer un bien.
Pourquoi avoir choisi d’adhérer à la FNAIM Savoie Mont Blanc ?
Nous sommes adhérents depuis une vingtaine d’années.
À l’origine, nous avions envie de rejoindre un réseau de professionnels reconnus pour leur sérieux et leur expérience. La possibilité d’échanger avec des confrères et de partager nos pratiques reste extrêmement importante.
Mais la FNAIM nous apporte également deux services essentiels : l’accompagnement juridique et la formation.
Dans un environnement réglementaire aussi complexe et changeant, nous sollicitons régulièrement le service juridique sur des contrats ou des situations particulières. Et les formations organisées à proximité nous permettent de maintenir nos connaissances à jour tout en rencontrant d’autres professionnels. Ces raisons qui nous ont conduits à rejoindre la Fédération il y a vingt ans restent pleinement valables aujourd’hui.
Comment imaginez-vous la gestion locative dans cinq ou dix ans ?
La digitalisation va continuer à progresser et l’intelligence artificielle va certainement transformer une partie de nos méthodes de travail.
Mais je pense justement que plus les outils progresseront, plus notre valeur ajoutée devra se trouver dans l’expertise, le conseil et la relation humaine.
La technologie peut faciliter la gestion. Elle ne remplace pas la connaissance d’un territoire, l’expérience d’une situation ou la relation de confiance avec un propriétaire et un locataire.
Quel enjeu concernant le logement et votre territoire vous paraît particulièrement important pour les prochaines années ?
La qualité du cadre de vie me semble être un sujet immobilier majeur.
Nous constatons que les locataires sont de plus en plus attentifs à leur environnement immédiat : tranquillité, propreté, sécurité ressentie, proximité des commerces et des services ou qualité générale du quartier. Ces critères peuvent peser directement dans leur décision de rester dans un logement ou de déménager.
Pour les propriétaires, c’est également essentiel. Un bien immobilier, par définition, ne peut pas être déplacé. L’évolution d’un quartier peut donc avoir des conséquences durables sur son attractivité locative et, à terme, sur sa valeur.
Notre connaissance très locale du territoire nous permet justement d’alerter et d’accompagner nos clients sur ces évolutions. Je pense que, dans les prochaines années, nous verrons les écarts se renforcer entre certains secteurs particulièrement recherchés et d’autres confrontés à davantage de difficultés.
Quelle particularité de votre agence aimeriez-vous finalement mettre en avant ?
Probablement notre dimension locale et humaine.
Nous cherchons bien entendu à assurer la sécurité du propriétaire et la performance de son investissement. Mais nous souhaitons le faire avec une vraie connaissance des personnes et du territoire.
Nous sommes une entreprise familiale implantée ici depuis longtemps. Cette proximité influence notre manière de sélectionner les locataires, d’accompagner les propriétaires et de participer à la vie locale. C’est cette gestion locative à la fois professionnelle, sécurisée et profondément ancrée dans son territoire que nous souhaitons continuer à développer.
