À Avoriaz, l’immobilier de tourisme est avant tout un métier de terrain
À Avoriaz, l’immobilier de tourisme ne se résume pas à commercialiser des semaines de vacances. Gestion locative, transaction, syndic, conciergerie, services para-hôteliers, réglementation, saisonnalité : le métier s’est considérablement professionnalisé. À la tête de Avoriaz Holidays, une activité familiale implantée dans la station depuis 1976, Thomas Arnéodo défend une approche fondée sur la présence locale, le service et la connaissance fine d’un marché de montagne particulièrement atypique.
Adhérent engagé de la FNAIM Savoie Mont Blanc et impliqué au niveau fédéral sur les sujets de location de vacances, Thomas Arnéodo porte aussi un regard très concret sur l’avenir de l’immobilier touristique : développement de l’été, montée en gamme, évolution climatique, nouvelles réglementations et nécessité, plus que jamais, de s’appuyer sur des professionnels.
Rencontre avec Thomas Arnéodo, dirigeant du Groupe Arnéodo à Avoriaz.
Votre histoire à Avoriaz remonte presque aux origines de la station…
Oui. L’Immobilière des Hauts Forts a été créée par mon père en 1976, une dizaine d’années après la création d’Avoriaz.
À l’époque, il s’agissait de la première agence immobilière de la station dédiée au marché de l’existant. L’activité s’est historiquement développée autour de la transaction et de la location saisonnière.
J’ai repris la direction en 2010 et nous avons progressivement développé d’autres métiers : conciergerie, marchand de biens, promotion immobilière et, depuis 2025, syndic de copropriété.
Aujourd’hui, nous avons la particularité de proposer un éventail de services très large, tout en restant concentrés sur un seul territoire : Avoriaz.
Qu’est-ce qui vous distingue sur le marché immobilier touristique local ?
D’abord notre présence sur place.
J’habite moi-même à Avoriaz et nous avons des équipes présentes à l’année. Sur les périodes d’activité, nous sommes disponibles sept jours sur sept et nous n’avons pas de fermeture annuelle.
Cette présence est fondamentale. Dans une station touristique, les attentes ne sont pas les mêmes qu’ailleurs. Lorsqu’un propriétaire ou un vacancier rencontre un problème pendant un séjour d’une semaine, on ne peut pas lui répondre que quelqu’un interviendra dans quinze jours.
Nous disposons donc de nos propres équipes techniques et de ménage et travaillons également avec des artisans locaux. Cette capacité à intervenir rapidement fait partie intégrante du service.
À l’échelle du Groupe Arnéodo, cet ancrage dépasse d’ailleurs l’immobilier puisque nous sommes également présents dans l’entretien, le linge, la restauration et les loisirs. Nous vivons la station toute l’année.
Votre activité en quelques chiffres ?
Nous gérons environ 350 logements en location saisonnière ou en conciergerie, avec notamment une part importante de chalets et de biens premium.
Nous avons également 15 copropriétés représentant environ 1 300 lots en syndic et réalisons autour de 40 transactions par an.
À l’échelle du groupe, nous comptons entre 25 et 30 collaborateurs à l’année. En pleine saison hivernale, les effectifs peuvent monter autour de 70 personnes, auxquels s’ajoutent ponctuellement des renforts, notamment pour les ménages lors des journées de rotation.p
C’est une organisation importante, mais elle est nécessaire au regard de la diversité des métiers et surtout du niveau de service attendu dans une station comme Avoriaz.
Quels types de logements proposez-vous en location touristique ?
Notre portefeuille est très large.
Nous pouvons proposer des logements relativement accessibles comme des biens très haut de gamme. Avec Avoriaz Premium, nous avons également développé une offre de para-hôtellerie, avec des services proches de ceux de l’hôtellerie : petits déjeuners, ménage, linge de qualité hôtelière, conciergerie ou encore prestations complémentaires pendant le séjour.
C’est l’une des particularités de notre activité : nous ne nous adressons pas à un seul type de clientèle et nous devons être capables d’adapter le service au niveau de prestation du logement.
Les habitudes de séjour évoluent-elles ?
Oui, même si l’hiver reste encore très structuré autour de la semaine traditionnelle du samedi au samedi.
Les courts séjours, qui étaient quasiment inexistants il y a une dizaine d’années, progressent. Nous considérons généralement comme courts séjours les locations de deux à cinq nuits.
L’évolution est encore plus nette l’été. Plus de la moitié des séjours ne suivent plus forcément le rythme classique du samedi au samedi : les dates d’arrivée et les durées sont beaucoup plus flexibles.
Cela nous oblige à faire évoluer notre organisation et notre manière de commercialiser les logements.
Justement, la montagne devient-elle réellement une destination estivale ?
Très clairement, même si l’hiver reste encore largement dominant dans notre activité.
À Avoriaz, la fréquentation estivale progresse régulièrement. De plus en plus de commerces ouvrent, et des activités comme le vélo, la randonnée ou le golf participent au développement de la destination en dehors de la saison de ski.
Nous avons nous-mêmes connu une progression importante de notre activité estivale cette année. Il faut néanmoins garder les proportions en tête : l’été les tarifs et les taux d’occupation sont encore beaucoup plus bas que l’hiver et la période estivale ne représente encore qu’une petite part de l’activité locative. Mais c’est probablement là que se situe aujourd’hui l’une des principales marges de progression de l’immobilier touristique en montagne.
Avoriaz constitue-t-elle un marché immobilier vraiment à part ?
Complètement.
La montagne est déjà un marché spécifique, mais Avoriaz l’est probablement encore davantage.
Nous avons environ 200 habitants à l’année pour près de 18 000 lits touristiques. L’immense majorité du parc est donc constituée de résidences secondaires. Personnellement, je n’ai jamais vendu un appartement destiné à devenir une résidence principale à Avoriaz.
Nous sommes sur un marché presque entièrement tourné vers l’immobilier touristique, avec des niveaux de prix qui n’ont rien à voir avec ceux que l’on peut rencontrer en vallée.
Sur les appartements en pleine propriété, nous sommes autour de 10 000 euros par mètre carré en moyenne. Il faut donc réellement considérer la montagne comme un marché à part entière, avec ses propres usages, ses contraintes et ses équilibres.
Le numérique a-t-il profondément changé votre métier ?
Bien sûr, mais ce n’est finalement pas si récent.
Avoriaz Holidays disposait déjà d’un site internet dès 1999, avec notamment la possibilité pour les propriétaires de consulter leur planning. À l’époque, c’était évidemment beaucoup moins courant qu’aujourd’hui.
Depuis, les outils se sont considérablement développés et nous devons aussi nous adapter à la puissance des grandes plateformes de réservation.
La tarification dynamique fait notamment partie des évolutions importantes. Dans le cadre de mon implication au sein de la commission location de vacances de la FNAIM, nous avons travaillé avec les juristes de la Fédération à l’intégration d’une clause adaptée dans les mandats de gestion.
Cela permet aujourd’hui aux professionnels de faire évoluer leurs tarifs en fonction de la demande dans un cadre sécurisé et de disposer d’outils comparables à ceux utilisés par les grands opérateurs du tourisme.
Quel regard portez-vous sur les évolutions réglementaires des meublés de tourisme ?
Nous sommes dans une période de transformation et de régulation très importante.
Le développement des grandes plateformes a mis un coup de projecteur sur la location de courte durée. Pourtant, dans les stations de montagne, ce métier existe depuis des décennies.
Le principal enjeu, à mon sens, est de réussir à prendre en compte les spécificités des territoires.
Les problématiques d’une grande métropole, où la location touristique peut entrer en concurrence avec le logement permanent, ne sont pas nécessairement les mêmes dans une station d’altitude essentiellement constituée de résidences secondaires.
À Avoriaz, un logement touristique qui sortirait de la location saisonnière ne deviendrait pas automatiquement un logement permanent. Le propriétaire souhaite généralement continuer à l’occuper plusieurs semaines par an et les logements eux-mêmes ne sont pas nécessairement conçus pour une occupation à l’année. Il faut donc pouvoir réglementer, mais en gardant suffisamment de souplesse pour tenir compte des réalités locales.
La performance énergétique va-t-elle également transformer l’immobilier touristique de montagne ?
C’est déjà un sujet important.
Là encore, la montagne possède des contraintes particulières. Les bâtiments, le climat, l’altitude, les périodes d’occupation et les usages ne sont pas identiques à ceux d’un logement situé en ville.
Les rénovations vont nécessairement prendre une place croissante dans les prochaines années, à la fois pour répondre aux enjeux énergétiques et pour maintenir la qualité et la valeur du patrimoine immobilier.
C’est aussi un élément qui devrait contribuer à la montée en gamme progressive de certaines stations.
Pourquoi l’accompagnement par un professionnel reste-t-il essentiel pour un propriétaire ?
Parce que la location saisonnière est devenue un métier complexe.
Il ne suffit plus de disposer d’un appartement et de publier quelques photos en ligne. Il existe des obligations réglementaires, juridiques, fiscales et commerciales qu’un particulier n’a pas nécessairement le temps ou les compétences de suivre.
Avant même de mettre un logement en location, il faut par exemple vérifier que le projet est cohérent avec la situation patrimoniale et la structure juridique du propriétaire.
Notre rôle est aussi là : conseiller, y compris lorsque la bonne réponse consiste à dire à un propriétaire que la location saisonnière n’est peut-être pas la solution adaptée à sa situation.
Ce devoir de conseil est, pour moi, l’une des principales valeurs ajoutées du professionnel de l’immobilier.
Mon conseil à quelqu’un qui souhaite mettre son logement en location saisonnière serait donc très simple : se faire accompagner par un professionnel avant de se lancer.
Pourquoi votre engagement au sein de la FNAIM Savoie Mont Blanc ?
L’histoire a commencé avec mon père, qui avait déjà fait le choix d’adhérer à la FNAIM.
J’ai ensuite repris le flambeau et je me suis progressivement impliqué dans la Chambre puis au niveau fédéral.
Ce que m’apporte la FNAIM au quotidien, c’est notamment l’appui du service juridique, mais aussi les échanges avec les confrères.
Nous pratiquons parfois des métiers différents et sommes confrontés à des situations différentes.
Pouvoir partager les expériences permet de prendre du recul et d’enrichir sa propre pratique.
Il y a également une dimension collective essentielle : lorsqu’un sujet doit être porté ou qu’un métier doit être défendu au niveau national, un professionnel isolé dispose de peu de moyens d’action. Le réseau permet de donner davantage d’écho à ces problématiques et de porter une voix commune auprès des institutions.
Vous êtes particulièrement engagé sur la location saisonnière au sein de la Fédération…
Oui, c’est un sujet auquel je tiens.
La location saisonnière n’est pas historiquement le premier métier auquel on pense quand on parle de la FNAIM, derrière la transaction, la gestion ou le syndic. Pourtant, elle représente une activité importante pour de nombreux adhérents, particulièrement dans nos territoires touristiques.
C’est aussi une activité qui peut apporter une forme de stabilité aux entreprises immobilières. La transaction est plus rémunératrice lorsqu’elle fonctionne bien, mais elle est également beaucoup plus sensible aux cycles du marché.
La location saisonnière permet de disposer d’une activité plus régulière et donc d’un certain amortisseur lorsque le marché de la transaction ralentit.
L’enjeu est donc aussi de mieux faire connaître et reconnaître ce métier au sein de notre profession.
À quoi ressemblera l’immobilier de tourisme en Savoie Mont Blanc en 2030 ?
Je pense que l’activité estivale aura encore progressé.
Pour l’hiver, nous allons probablement assister à une concentration de la demande vers les domaines situés en altitude. On observe déjà les effets de saisons plus courtes sur les stations les plus basses.
Dans ce contexte, les stations situées au-dessus de 1 500 mètres devraient conserver une forte attractivité. Avec une offre qui pourrait se réduire alors que la demande reste présente, cela devrait également encourager la rénovation du parc, la montée en gamme et la valorisation des biens.
L’immobilier de tourisme de demain sera donc probablement plus exigeant en matière de qualité et toujours plus dépendant de la capacité des professionnels à s’adapter aux spécificités de leur territoire.
